新宝策略光大证券：维持建发物业“买入”评级关联房企经营优秀社区增值表现亮眼

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　　光大证券发布研报称，建发物业（02156）为国企物管，业绩增长保障性强，维持“买入”评级。公司关联方建发房产公众号发布消息新宝策略，2025年建发房产豪宅项目厦门建发港务宸启瑞湖获得法国设计奖——年度地产示范区景观铂金奖；建发海晏获得北京首个宁静住宅“铂金级认证”。建发物业2025H1实现营业收入18.2亿元，同比增长13.8%；实现毛利4.6亿元，同比增长13.8%；毛利率为25.2%，同比持平；归母净利润2.2亿元，同比增加13.2%。

　　光大证券主要观点如下：

　　关联方销售表现优秀，并保持拿地强度

　　2025H1建发物业物业管理收入10.6亿元新宝策略，同比+23.1%，占总收入比重58.0%，物管业务仍是最大的收入来源且保持较快增长。根据克而瑞数据，1-9月公司关联方建发房产实现全口径销售金额956亿元，同比+12.1%；1-9月新增土地货值804亿元，排名行业第7。建发房产在销售和拿地方面保持了较高的强度，未来仍有较为充足的物管项目交付，建发物业物管业务增长保障性较强。

　　在管项目区域密度较高，规模效应逐步显现

　　截至2025年6月30日，公司在管面积为8328万平方米，其中74.2%位于海西集群（主要以福建为主），具备较为明显的规模效应；从业态构成来看，公司在管面积中90.6%为住宅，余下为办公楼、产业园区、医院及学校等非住宅业态，业态丰富且有所聚焦。2025H1公司整体毛利率为25.2%，在行业内保持较高水平；销售管理费用率为11.0%，未来公司在管规模逐步扩大，区域密度进一步提升，业务协同增强，公司有望保持较高的毛利率水平，销售管理费用率也有进一步优化空间。

　　社区增值表现亮眼

　　2025H1公司社区增值业务收入4.5亿元，同比增长23.5%，家居生活、智能社区、家居美化、公共区域增值、养老业务均实现同比正增长，业务条线清晰，其中家居生活服务（包括家政、维修、零售等）深度契合业主需求，收入同比增长33.9%，占社区增值板块比重达到32.4%。非业主增值服务收入同比减少19.4%至2.8亿元，主要由于房地产市场调整，服务的销售中心数量减少。总体来看，公司与房地产开发关联度不断降低，在社区服务领域保持稳步扩张，服务消费属性逐步增强，未来发展空间广阔。